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1月召开的房地产座谈会再次释放出关于楼市的重要信号。会议深入贯彻党中央、国务院决策部署，总结房地产长效机制试点实施情况，分析当前房地产市场形势，部署下一阶段房地产重点工作。

近年来，监管机构以“房地产工作座谈会”的形式召开专题会议，相当罕见。

会前，20个城市在本月收紧了调控。

会后，处于市场漩涡中的东莞也迅速发文升级调控政策。

这也是近几年楼市政策密集、力度大、标准高的时期。

综合来看这一轮政策动向，既是对近期市场变化的回应，也反映出监管思路悄然发生变化。按照监管层的新说法，长效机制已经试点，成效显著。

这些试点体现在一些城市一年多的调控尝试中，涉及城市政府的主体责任、金融体制、财税体制、市场监管机制、保障房建设等多个方面，既不是单一手段，也不是短期行为。

分析人士指出，长效机制时代已经到来，未来楼市政策将呈现调控常态化、手段精准化、方法多样化的特点。

多年来，长效机制的表述在各种官方文件中都有。

为了建立一个科学的、长远的楼市顶层设计方案，监管层一直在推动房地产长效机制的设计。

但由于内容复杂，涉及机构众多，这项工作的进展很少为外界所知。

梳理近几年的官方表态，不难发现长效机制从酝酿到制定再到试点的运行脉络。

2008年底，中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”(即“房子不是用来炒的”)。

此后，相关监管部门陆续出台配套政策，涉及住房融资、购房者信贷等。

长效机制的酝酿和制定已经进入快车道。

6月，国务院参事室召开全国征求意见座谈会，就“促进房地产市场健康发展长效机制”听取意见和建议。

同年9月，国家统计局局长哲表示，正在紧锣密鼓地制定房地产调控的长效机制，并将适时出台。

年底，住建部还将“完善促进房地产市场平稳健康发展长效机制”作为今后的工作重点。

此后，有关部门对长效机制的研究持续推进。

随着市场持续上行，“房住不炒”和“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)被监管层多次强调，并被认为是一项长效机制的重要原则。

2000年，长效机制的措辞从“建立和完善”变成了“稳步实施”。

2008年初，“房地产市场平稳健康发展长效机制试点方案”被高层多次提及。

“从2008年开始，长效机制进入试点阶段。

上海易居房地产研究院智库中心主任严跃进告诉世纪经济报道记者，长效机制的试点是循序渐进的，会选择一些城市，选择一些措施先行先试。

比如去年住建部在部分城市实施的房价预警，就是长效机制的“小试牛刀”。

1月和2月，住建部分两批对房价上涨较快的20个城市进行预警提示。

此后，这些城市纷纷出台政策进行调整。

住建部表示，对这些城市实施预警是“按照稳步实施房地产长效机制的方案确定的月度分析、季度评估、年度考核的要求”。

今年4月的房地产工作座谈会也对一年多来的试点工作给予了肯定。“房地产长效机制实施以来，成效显著，值得充分肯定。

会议还说，“始终绷紧房地产调控这根弦，坚定不移地推进长效机制的实施。

“炒房团”最终？

“长效机制的时代已经到来。

严跃进认为，随着数据监测系统、不动产登记系统、住房公积金服务系统等“基础设施”的完善，很多城市已经初步具备了实施长效机制的条件，未来这一制度还将进一步落实到楼市调控中。

那么，长效机制包含了什么？

一位接近自然资源部的专家告诉《世纪经济报道》记者，在“房地产工作座谈会”透露的信息中，楼市调控的指导思想和长效机制已经初露端倪。

他表示，“不炒房”、“三稳”、“不把房地产作为刺激经济的短期手段”是楼市调控的重要原则。

长效机制的内容包括城市政府主体责任、房地产金融审慎管理制度、住房和土地市场监测体系、财税政策、违法行为整治、住房保障等方面。

他还指出，长效机制的主要特点是调控常态化，强调政策“组合拳”的效果。

与以往的很大不同是，监管不再是短期行为，所有市场主体都要习惯于“与监管互动”。

RealData首席市场分析师徐小乐指出，未来房地产调控将更加差异化、主动化、联动化。

首先，城市间的政策差异将成为常态，调控的精准性将进一步增强。

其次，监管的主动性会更强，监测预警机制有助于政府部门快速反应。

之后在资金、土地、税收等各方面，调控的联动会越来越有效。

今年1月以来，深圳、南京、杭州、宁波、东莞等地出台的规范性文件，由多部门联合发布，包含“一揽子”措施。

前述接近自然资源部的专家认为，这说明政策“组合拳”已经成为调控的常态。

严跃进表示，近期各地监管政策的另一个特点是“打补丁”，比如堵住“假离婚”等政策漏洞。

这说明“住房子不炒”的思路正在落实，炒房者的空空间将被不断压缩。

事实上，短期来看，抑制投资投机、抑制市场过热仍是现阶段调控的重点。

有地产商向《世纪经济报道》表示，近期部分区域市场过热，除了疫情压抑的刚需外，部分投机投资需求进入市场。

除了“假离婚”，也说明“住房按揭”开始兴起。

“很多项目里有假离婚买房的，也有通过消费贷、商贷杠杆买房的。

严跃进指出，今年下半年，调控政策的方向仍将是“维稳”，各地将在打击投资投机的同时，继续保护刚需投资。

预计未来会有更多城市收紧调控，过热的区域市场也有望快速降温。